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LAS TORRES INVADEN BUENOS AIRES
Las razones del nuevo boom del negocio inmobiliario

La construcción crece al doble que la economía. Mucha vivienda de alto nivel y pocas oficinas. Precios en alza e inversores extranjeros.

El "boom" de la construcción en la Argentina trae una paradoja: hoy la gente tiene más chance de saber el barrio donde vivirá en los próximos años que la zona donde trabajará. Mientras en Buenos Aires y sus alrededores se erigen torres residenciales, la oferta y la construcción de oficinas en el centro siguen siendo aún toda una incógnita.

La actividad de la construcción se destaca hoy creciendo el doble del promedio de la economía. Pero al mismo tiempo, se muestra como un fenómeno desparejo, ya que existe una abundante oferta de productos "premium", y mucho menos para sectores de menores ingresos.

Por un lado hay noticias buenas: según un índice que elabora el INDEC, la construcción alcanzó los valores de 1998, año cuando se registró el índice más alto de actividad de toda la serie histórica iniciada en 1993. Las encuestas que realiza el mismo organismo oficial sugieren que las perspectivas para el futuro son favorables: el 88% de las empresas privadas encuestadas está realizando obras hoy (la mayoría es construcción para viviendas) y estima que todavía seguirá haciéndolo en el futuro.

Los permisos de edificación de los principales 42 municipios de todo el país llevan un aumento de 43% en lo que va del año si se lo compara respecto al año pasado.

Por otro lado hay noticias no tan buenas: el desarrollo se concentra en determinadas zonas y las obras son básicamente viviendas, con lo cual se desatienden otras demandas. La oferta de oficinas en el microcentro, por ejemplo, se encuentra en los niveles históricos más bajos.

¿Dónde pongo la oficina?

A pesar del boom de la construcción, desde la devaluación en adelante no hay cambios respecto a la cantidad de metros cuadrados destinados al sector de oficinas. La interpretación de los especialistas radica en que el sector residencial resulta más atractivo para invertir.

La oferta disponible por la zona del microcentro, Catalinas y Puerto Madero es la más baja de los últimos 10 años. En 2002 se produjo una caída abrupta que provocó la mayor vacante que se tenga registro.

Una oferta que escasea, por un lado, y una mayor demanda (firmas y profesionales que vieron mejorar su situación económica y deciden ampliar sus espacios), por el otro, conducen la suba en los precios de los alquileres. En 2003 las oficinas mejor equipadas de la Capital costaban un promedio de 6 dólares mensuales por metro cuadrado. Hoy ese mismo espacio cuesta 14 dólares. Pero todavía se está lejos de los 30 dólares del período de la convertibilidad y del promedio de la región , que es de 19 dólares.

Los especialistas creen que este presente de precios caros persistirá por los próximos años. "La razón es que no hay suficiente construcción de oficinas", explica Luis Martínez, de Richard Ellis, especialistas en el sector.

Esta situación genera dos impactos. Por un lado, aumenta la rentabilidad actual promedio para este tipo de oficinas. Según la firma inmobiliaria L.J.Ramos, estaría rondando 7,5 % anual, frente al 6,7% obtenido el pasado año, lo que representa una mejora del 0,8 % de la renta por alqui ler.

Por otro, motiva que se reciclen viejos edificios. Aquellos ubicados principalmente en la zona de la vieja city (franja que va entre Florida y Carlos Pellegrini) son los más beneficiados en ese sentido. Según un relevamiento de ReporteInmobiliario.com, 52 inmuebles vacantes se registraban allí un año atrás. En tan solo cinco meses habían sido comercializados cuatros de ellos.

Si bien esta tendencia comienza a manifestarse, aún existe una importante cantidad de stock de inmuebles en block, vacantes en el área central de Buenos Aires. El Gobierno de la Ciudad a través de la Secretaría de Planeamiento Urbano elaboró un proyecto de ley que podría incentivar la reactivación de ese patrimonio económico inactivo, ya que en el anteproyecto de modificación del Código de Planeamiento Urbano se contempla la posibilidad de rehabilitación de superficies para los edificios anteriores a 1977.

En Richard Ellis creen que muchas de las compañías que pudieron acceder a las oficinas más caras gracias a que bajaron los costos en dólares con la devaluación (call center, telemarketing), deberán mudarse a espacios más baratos en los próximos años ya que los precios tienden a recuperar aquellos valores.

¿Qué pasará con las oficinas en zona norte o áreas más alejadas del centro de la ciudad? En los noventa parecía ser una opción, ¿acaso hoy sigue siéndolo? Tienen una ventaja: los valores más bajos en oficinas de primer nivel se encuentran en la Zona Norte, allí promedian 8,6 dólares por mes el metro cuadrado. Pero si bien hay un nicho, todavía no se destaca una demanda importante. "Algo hay -cuenta Martínez- pero sigue habiendo un tema con la seguridad. En general se trata de una demanda de empresas medianas y chicas".

Con respecto a los espacios industriales, según datos de Reporteinmobiliario.com hay una oferta abundante en la zona de Gran Buenos Aires. Por lo general se buscan galpones que tengan buena altura libre, sin columnas intermedias y con la menor cantidad de hormigón posible. La versatilidad es lo que prima a la hora de alquilar un bien de estas características.

Cirugía estética

El rubro más destacado dentro de la actividad constructora es el de las viviendas. Y dentro de estas, el sector que muestra mayor dinámica es el relacionado con los segmentos más ricos de la población (ABC1). Como en su momento fue el boom de los countries, en el nuevo milenio es el fenómeno de las torres. Durante los primeros seis meses del año se aprobaron proyectos para la construcción de viviendas por unos 800.000 metros cuadrados en Buenos Aires. Esto significa un crecimiento de 62,5% frente al año pasado, el nivel más alto de los últimos 30 años.

Claro que la oferta se encuentra segmentada por zonas: más del 75% de la superficie total proyectada se encuentra en 10 barrios (sobre 47). Puerto Madero, Palermo y Caballito se reparten la mitad de los proyectos.

Uno de los emprendimientos que promete ser responsable de la próxima metamorfosis que sufrirá la ciudad, es el que se encuentra alrededor de la avenida Juan B. Justo. Además de varias torres que ya se están construyendo allí (habrá una que estará emplazada en terreno de 8.000 metros cuadrados), también se planean abrir restoranes-boutique, cines temáticos y hasta una clínica. "La zona será irreconocible en cuatro años", se entusiasma Alfredo Kogan, de Design Developers Group, empresa que comercializa las torres Hollywood I y II en Palermo.

Kogan cree que hoy es el mejor momento de los últimos 30 años en materia inmobiliaria en el país. La razón: no hay mejores alternativas para invertir y entonces aparece financiamiento para este tipo de desarrollos. Cuenta que no solamente argentinos invierten en estos proyectos sino también extranjeros atraídos por los bajos precios en dólares que puede ofrecer Buenos Aires en comparación con ciudades como Madrid o Nueva York.

Si bien los precios por metro cuadrado de las torres no tocaron el techo (en promedio, 1500 dólares), ya están cerca de su máximo. "El 30% de nuestros compradores han sido gente de afuera", confiesa.

¿Hay burbuja?

Para los economistas, la mejor situación económica del país explica este boom. Una economía que crece, un mejor poder adquisitivo de la gente y un tipo de cambio favorable para aquellos inversores extranjeros, son razones válidas que explican este nuevo despertar inmobiliario. La construcción hoy crece al 16% anual (el doble que la economía). Buena parte de las inmobiliarias considera sin embargo que el volumen de ventas será similar al del año pasado y que los precios aumentarán, debido al continuo aumento de los costos de la construcción (en la primera mitad del año aumentaron 13,2% respecto al año pasado).

El panorama hacia delante es positivo. Según un informe del Centro de Estudios Avanzados (CEA) de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), se prevé un escenario favorable para el corto plazo. La oferta de viviendas continuará creciendo y la demanda se mantendrá. Si bien el poder adquisitivo de la gente para comprar un inmueble todavía se encuentra rezagado, de a poco va recuperando terreno perdido. Durante 2004 un asalariado podía adquirir el 40% de lo comprado en 2001 pero desde mediados del año pasado los valores inmobiliarios comenzaron a caer permitiendo la recuperación del salario en términos del precio del metro cuadrado. "No obstante, los niveles aún se encuentran por debajo de los observados a fines de la convertibilidad", señala el CEA. En la actualidad el salario real promedio permite adquirir menos de medio metro cuadro de vivienda.

Claro que los precios de las viviendas varían por zona. En Boedo el metro cuadrado cuesta un 30% menos que en zonas como Palermo o Caballito. El precio promedio de la ciudad de Buenos Aires hoy se ubica en 1.500 dólares. Para Ricardo Theller, economista del CEA, no hay riesgo de burbuja ya que hay justificativos para que haya barrios que cuesten más caros. "Tienen buenas condiciones de habitabilidad y hay una demanda rezagada", explica.

En la medida que la situación económica siga recuperándose, haya salarios más altos y se estimule el crédito hipotecario, el costo mensual del alquiler futuro tal vez se transforme en una cuota hipotecaria. Además, hay que tener en cuenta que la oferta se expenderá a nuevas zonas. Claro que esto no impedirá que en el corto plazo se sigan observando las paradojas que hay detrás de este boom inmobiliario: sobran lugares de lujo para vivir y faltan espacios para trabajar.

Marketing & Arquitectura

Comprar un departamento hoy es muy distinto a diez años atrás. Muchas comercializadores, por ejemplo, ofrecen la opción de seguir la construcción on line y se puede seguir por computadora como va creciendo el edificio, una herramienta útil sobre todo para los inversores extranjeros. También existen programas de computación mediante los cuales la gente directamente ve en pantalla como quedará el edificio. "Desde internet uno puede circular por los pasillos y las habitaciones", cuenta Alfredo Kogan, de Design Developers Group, empresa que comercializa las torres Hollywood I y II en Palermo Hollywood.

Pero no solamente comprar una propiedad es hoy diferente. También vender. Las empresas desarrollan verdaderas estrategias de marketing a la hora de salir a promocionar edificios. Estas van desde elegir un nombre para la torre (se ha convertido en un rito como lo es el bautismo de un barco) hasta contratar a un músico para inaugurar las instalaciones. El año pasado, en el complejo Tronador, tocó Vicentico con su banda.

"Hoy, para vender productos de real-estate se necesita de una actividad interdisciplinaria que involucre distintas herramientas y profesionales", cuenta Gabriel Brener, socio de Remolino, una agencia que integra marketing, comunicación y diseño que trabajaron con Faena Hotel+Universe, Tronador, Renoir, Home Hotel Buenos Aires y MOCA.

Precios sin techo en Puerto Madero

Según un trabajo del Centro de Estudios Avanzados de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) el desarrollo de la construcción en el mercado inmobiliario se da principalmente en barrios como Palermo, Caballito y Villa Urquiza.

También hay zonas donde el precio parece no tener techo y allí se sigue construyendo: Puerto Madero es una de ellas. La desarrolladora Vizora (creada por el grupo local Farallón y el Banco Macro Bansud) construirá allí dos torres de 20.000 metros cuadrados para vivienda y oficinas. "El precio por metro viene subiendo, ahora ya está en 3.000 dólares", cuenta Milagros Brito, vocera de Vizora, grupo que acaba de anunciar inversiones por 210 millones de dólares en el negocio inmobiliario.

Así como en los noventa el segmento ABC1 se inclinaba principalmente por irse a vivir afuera de la ciudad, hoy opta entre esa posibilidad y la de vivir en torres de lujo en pleno Buenos Aires y, en muchos casos, con servicios de un hotel cinco estrellas.

Si bien los countries continúan desarrollándose, los operadores reconocen que el tipo de viviendas que hoy se construyen en la ciudad representan una competencia directa para los proyectos en zonas alejadas del ruido, pero más lejanas del centro.

Por: Ezequiel Burgo

Fuente: www.clarin.com

Buenasiembra: Sept. 2005


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